Javier Caudillo presentó los resultados del completo estudio que realiza cada año su empresa, Pirineos Casa, sobre el mercado inmobiliario en Huesca. En la charla, organizada el pasado 11 de mayo para los socios del Club de Opinión Lucas Mallada en el Restaurante Las Torres, el experto inmobiliario analizó los principales datos que ofrece esta investigación anual que su empresa realiza desde 2016. Pero también habló sobre el impacto de la nueva Ley de la Vivienda y sobre el gran proyecto de las Harineras en Huesca.
Caudillo es, además de propietario de Pirineos Casa, un especialista en el mercado inmobiliario con una trayectoria de más de 20 años en el sector y con una amplia experiencia previa en el ámbito de la banca. Javier es licenciado en Derecho y Máster en Dirección Comercial y Marketing en ESIC.
El estudio anual del mercado inmobiliario oscense es público y se puede descargar en su página web. El informe está basado en datos reales de las más de 400 transacciones de viviendas, locales y naves, inscritas en el Registro de la Propiedad, que reflejan la situación real de la ciudad de junio de 2021 a junio de 2022.
Caudillo destacó que el último año está marcado por el aumento del precio de la vivienda, tanto nueva (que ha alcanzado un 11,66 %, con 50 operaciones registradas) como la usada (incremento del 6,15 %, con 387 operaciones). “El volumen de ventas de estos últimos años se acerca a los 400 millones de euros en Huesca, y ha generado unos ingresos, solo por compraventas, de unos 28 millones de euros. En Huesca se mueven unos 57-60 millones de euros cada año”, explicó Caudillo.
Respecto al desglose por barrios de la actividad inmobiliaria, el propietario de Pirineos Casa destacó con las diferentes gráficas que “los Olivos sigue llevándose la mayor demanda y el mayor precio medio de venta, con 191.000 euros, en contraposición con el barrio del Perpetuo Socorro, el más bajo, que no termina de arrancar”.
Sobre las transacciones de compraventa que se realizan anualmente, Caudillo explicó que, aunque la tendencia de crecimiento era de un 19% en los últimos años, “llevamos cuatro trimestres consecutivos que no paran de bajar las ventas, un 3%, y es un síntoma claro de que la tendencia está cambiando. Estamos en un cambio de ciclo, y aun así en Huesca seguimos vendiendo una media de 500 viviendas al año”.
En cuanto a la obra nueva, según Caudillo. “está fuera de control porque desde que iniciamos el ciclo en el año 2016 ha subido casi un 37% el precio medio, y no tiene pinta de bajar porque los costes siguen subiendo para los promotores y no hay oferta, y estamos por encima de los 3.000 euros por metro útil. Se vende el 100 %”.
Respecto al mercado de segunda mano, al no existir tanta oferta de obra nueva, “también ha subido el precio un 33 % desde 2016”.
El informe incluye este año también comparativas con el mercado inmobiliario zaragozano y nacional. “Zaragoza y el mercado nacional están similares, pero en Zaragoza el precio medio de la capital es un 30% superior al de Huesca, y allí se venden unas 8.000 viviendas al año”.
Caudillo destacó que se considera que, para medir el grado de absorción de viviendas, según los expertos el ratio debe ser de 10 viviendas por cada mil habitantes. “Y ahora estamos en 11 en Huesca, por encima”.
ALQUILER
Hablando sobre el alquiler de viviendas en Huesca, el consultor inmobiliario destacó que continúa el principal problema del sector, la baja oferta. “En febrero de 2022 solo había una oferta de 45 viviendas, que es muy poco, con una media de 587 euros por metro cuadrado al mes, por debajo de la media en Aragón y en España. Y este año estamos en 660 euros, con una oferta de 42 viviendas de alquiler en la ciudad, que no es nada. Es un esfuerzo muy importante para gente con un sueldo solo. Y esto va a estar agravado por la nueva Ley de la Vivienda”.
Y la demanda de alquiler sigue aumentando en Huesca y no es fácil de gestionar, según Javier Caudillo, “porque hay que analizar bien cada operación. Y el tema de las mascotas lo complica más todavía…”.
LOCALES COMERCIALES
El experto también abordó el tema del poco movimiento en alquiler y venta de locales comerciales en Huesca, con más de 14.000 m2 de locales vacíos en la actualidad. “El precio de venta medio está muy bajo, de 1.000 euros de media, y el año pasado solamente se realizaron 17 operaciones, que para una ciudad como Huesca es muy poco”. Esta situación afecta al aspecto de la ciudad. “Sobre todo en los Cosos, da una sensación de abandono y de falta de actividad tremenda”, comentó.
Sobre la opción actual de convertir algunos locales en viviendas, Caudillo señaló que es complicado que cumplan los requisitos “porque todas las piezas tienen que ser exteriores, y en un local que tenga poca fachada y mucho fondo es imposible, y también por la falta de salida de humos… Tampoco se pueden hacer trasteros. Creo que habría que modificar la normativa para dar salida a estos locales… porque para abrir un negocio hoy en día hay que estar medio loco”.
Para Caudillo, las naves industriales “es un tema intocable, es un desastre, porque con la venta media de una nave no cubres ni el 50 % de lo que costaría hacerla nueva”. La tendencia continúa a la baja, ya que no se construyen nuevas.
SUELO URBANIZABLE
Javier Caudillo habló sobre las zonas de suelo urbano disponible, todas ya en construcción o con la tramitación aprobada: Polígono 8 en Avenida Doctor Artero, la Merced (suelo y vivienda), la calle San Jorge (zona Nuevo Mercadona), el Polígono 41 de Brial (suelo y vivienda), la Plaza Santa Clara, el Polígono 41 (parado, para alquiler) y el Polígono de las Harineras, con 1.300 viviendas, que después explicó con más detalle.
Respecto al suelo urbano, Caudillo recordó que también quedan las áreas de San Félix y San Voto, con unas 90 viviendas, y la zona de Azlor-San Lorenzo, con 48.
Como desarrollos a corto y medio plazo, Caudillo considera que el proyecto de las Harineras estará concluido en 9 años. También mencionó las zonas urbanizables del área 7 de la zona Avenida de los Danzantes, con 769 viviendas; área 5 y 6 de zona San Jorge y Alcoraz con casi 2.400 viviendas; el Área 4 de la carretera a Huerrios con 1.200 viviendas…
Entrando en el tema de las Harineras, Caudillo señaló que “ya llevamos 22 años con este tema pero es que son 85.000 m2 en el centro de una ciudad y va a cambiar Huesca”. Caudillo estima que los pisos se venderán por unos 3.200 euros por m2 de superficie útil “y creo que con la venta se producirá mucha reposición con los pisos que dejen los compradores”. El experto recordó que las viviendas no se podrán entregar hasta que esté la urbanización terminada. Las obras de urbanización se iniciarán en septiembre y las de construcción, dependerán de cada promotor.
PROPUESTAS DE MEJORA
Caudillo volvió a insistir en que Huesca sigue sin apostar por las viviendas unifamiliares, “por lo que la gente se tiene que desplazar a los pueblos de alrededor”, para adquirir una vivienda de este tipo. También en la necesidad de modificar el Plan General de Ordenación Urbana de Huesca (PGOU).
Respecto a la vivienda y el suelo, Caudillo insistió en que “el PGOU debería posibilitar la fragmentación de los sectores de suelo urbanizable para facilitar su gestión y la construcción de vivienda unifamiliar en la ciudad, facilitar la conversión de locales comerciales en viviendas, y destinar más suelo público para fomentar el parque de viviendas en alquiler”.
La propuesta de Caudillo en relación a los locales comerciales es “modificar las ordenanzas municipales para facilitar nuevas aperturas o cambios de actividad, o la conversión en viviendas que hemos comentado”.
NUEVA LEY DE VIVIENDA 2023
Sobre lo que no se debería hacer, ante la nueva Ley de Vivienda aprobada el pasado 27 de abril en el Congreso, Caudillo señaló que es un error regular por ley el precio de los alquileres. “En Berlín lo hicieron en 2019 y no funcionó. Generó el efecto contrario al buscado. Lo único que consiguieron es incrementar el precio en el mercado no regulado, reducir la oferta porque muchos propietarios optaron por vender, y crear dos mercados diferentes, por aplicar esta ley a las viviendas construidas antes de 2014. El TC alemán declaró la medida inconstitucional con carácter retroactivo”.
Según Caudillo, el problema de la vivienda viene de muy atrás. “La vivienda pública debería ser solo de alquiler. Por eso ahora apenas hay de alquiler, y el 95,8 % del parque que hay en España está en manos de particulares”.
La nueva Ley implica, en opinión de Javier Caudillo, “ventas limitadas, la mayor parte de España se va a declarar zona tensionada, IPC más alto, dependencia de cada autonomía, incrementos de precios, complicación para realizar un desahucio, más viviendas vacías, la prohibición de acuerdos entre las partes, la complicación de las ejecuciones hipotecarias, más problemas para los propietarios y menos oferta de alquiler…”
DEBATE CON LOS SOCIOS
Después de la notable charla de Javier Caudillo, completada con numerosos datos y gráficos explicativos, los socios preguntaron y debatieron sobre distintos aspectos relacionados con el sector inmobiliario en Huesca, como las consecuencias de la nueva Ley de Vivienda, los problemas de suelo, la venta y alquiler en la ciudad, las diferentes promociones urbanísticas que se están desarrollando en Huesca y las dificultades que presenta el mercado.
También se generó un debate interesante sobre el posible traslado de la estación de tren, la liberalización del suelo, las ayudas de vivienda para los jóvenes y la arquitectura de la ciudad.
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