Javier Caudillo es, además de propietario de Pirineos Casa, un experto en el mercado inmobiliario con una trayectoria de más de 20 años en el sector y tras una amplia experiencia previa en el ámbito de la banca. Comenzó a trabajar cuando tenía 14 años, como botones en la sucursal de Sabiñánigo de la Caja Rural de Huesca, su localidad, y acabó siendo responsable del Área de Huesca capital en la entidad bancaria. Caudillo es licenciado en Derecho y después estudió un Máster en Dirección Comercial y Marketing en ESIC. 

El pasado 6 de mayo Javier Caudillo fue el ponente de la charla online organizada por el Club de Opinión Lucas Mallada sobre el mercado inmobiliario en Huesca. Caudillo habló sobre los problemas del suelo urbanizable en la capital y la salud del mercado, con interesantes gráficas y estadísticas basadas en el último estudio publicado por su empresa.

Sobre las transacciones de compraventa que se realizan anualmente, Caudillo destacó que desde 2014 se han vendido de media, cada año, 480 viviendas de todo tipo, tanto obra nueva como segunda mano, como vivienda libre o protegida, “a pesar de ser una ciudad pequeña y a pesar de la crisis”. Respecto al precio, según señaló, sí que ha bajado, pero el número de operaciones se han mantenido.

En la evolución de la obra nueva, los precios son muy dispares porque dependen de las características y dónde esté ubicado cada proyecto, según Caudillo. “Desde el año 2016, solo hay 61 operaciones. Aunque es difícil sacar una tendencia porque las viviendas son muy diferentes. En cambio, el mercado de segunda mano ha subido un 21 % desde 2016 a 2020”.

En España los precios de la vivienda subieron un 22 % desde 2014 al 2020, y en Huesca aumentaron un 23,5%, explicó Caudillo. “En Huesca la media ha pasado de 107.000 euros en 2014 a 133.000 en 2020. Además, en el sector se entiende que una media de venta de 10 viviendas por cada 1.000 habitantes es un “mercado vivo”. En Huesca se llegó a un ratio de 12 en 2019, aunque en 2020 hemos bajado por efecto de la pandemia. Yo creo que volverá a subir este año porque el mercado inmobiliario en Huesca está bien de salud”.

Javier Caudillo ofreció datos muy reveladores sobre las diferencias entre los distintos tipos de viviendas que se venden en Huesca. “El 73% de las viviendas que se venden no superan los 150.000 euros de precio”.

ALQUILER

Respecto al alquiler de viviendas en Huesca, el consultor inmobiliario destacó uno de los problemas del sector, la baja oferta de alquileres en la ciudad. “Según nuestro último estudio, hay una oferta de 45 viviendas, que es muy poco, con una media de 7,5 euros por m2 y mes. El precio medio a nivel nacional es 10,8 y en Aragón 8, estamos muy en línea”.

¿Cómo aumentar la oferta de alquileres? Según Caudillo, “hay que modificar la legislación para que el propietario tenga una seguridad jurídica porque hoy en día un inquilino que no paga, cuesta alrededor de un año desahuciarlo y si te deja el piso estropeado, hay que arreglarlo. Esto es un problema que no se quiere acometer y creo que mientras no se solucione, la oferta de alquileres no subirá. También hay que tener en cuenta que la demanda es mucha, pero demandantes solventes, pocos”.

Sobre el esfuerzo para el pago de los alquileres en Huesca, Javier Caudillo explicó que muchos de los clientes que acuden a nuestras oficinas “son parejas con dos sueldos que suman hacia 2.300 euros, así que hacen un esfuerzo del 26% para pagar alrededor de los 580 euros de media al mes, pero una persona sola haría un esfuerzo de un 45 %, que es una cifra muy elevada”.

LOCALES COMERCIALES

El propietario de Pirineos Casa también abarcó el tema del alquiler y venta de locales comerciales en Huesca. “El precio de venta medio está muy bajo, con 800 euros de media por metro construido, y hay 35 operaciones en un año, muy poca actividad, la mayoría en la zona del centro. Hay muchos locales comerciales que están vacíos y no se anuncian, unos 16.000 m2 en Huesca controlados. Y la solución no es fácil porque hay zonas que no son comerciales pero es que ahora la zona que tiene más locales en venta son los dos Cosos”.

Para Javier Caudillo el problema es que no hay demanda porque la actividad no funciona. “Los hábitos de compra han cambiado y la compra por internet está haciendo un daño tremendo”, destacó. Sobre la opción de convertir algunos locales en vivienda, aunque puede ser una alternativa, el experto señaló que le parece complicado por el tipo de estructura y la falta de salida de humos que presentan la mayoría.

NAVES INDUSTRIALES

“Las naves están fatal, en un año solo se han vendido 12 y la evolución del precio medio es un desastre, está en 286 euros por m2”, explicó Javier Caudillo.

SUELO URBANO

Aún existe suelo urbano disponible en Huesca a plazo corto y medio, como señaló Caudillo. “Hay para 1.800 viviendas entre las zonas de Dr. Artero, La Merced, calle San Jorge, Polígono 41, Plaza Santa Clara, las Harineras, que es el proyecto estrella, y el Área 7, la zona junto al Palacio de Congresos, que está casi toda en manos de los bancos”.

El problema actual del suelo es, en opinión del propietario de Pirineos Casa, “porque el Plan General dibujó unas áreas demasiado grandes que ahora tienen problemas de gestión”. Huesca dispone de suelo para unas 6.700 viviendas colectivas y 269 unifamiliares, según ese Plan, más de 2.800.000 m2 repartidos en ocho sectores. “Hay una atomización de la propiedad enorme y es difícil que se pongan de acuerdo, y también está el problema financiero para sectores tan grandes. Además, se sigue sin apostar por las viviendas unifamiliares en Huesca y la gente que las quiere, se va fuera de Huesca”.

En opinión de Caudillo, hay que modificar el Plan General de Huesca porque si no, será inviable acometer el desarrollo de estos sectores. “Me consta que el Ayuntamiento de Huesca está en ello, hay que fragmentar para hacer más pequeños esos sectores y que se puedan gestionar”.

Modificar las ordenanzas municipales para facilitar nuevas aperturas o para convertir locales en viviendas, es otra de las propuestas de este consultor inmobiliario. “Por ejemplo, abrir un local en Huesca es muy complicado, la normativa a veces es estricta y absurda. En cambio, si el local no cambia de actividad al cambiar de propietarios, da igual cómo está. Y no se puede estar nueve meses para conseguir una licencia de apertura, por ejemplo”.

Sobre lo que no se debería hacer, Caudillo señaló que es un error regular por ley el precio de los alquileres (la Nueva Ley de Vivienda). “Es ponerle puertas al campo, en Berlín no ha funcionado la experiencia. Lo que hay que hacer es aumentar la oferta con la legislación sabiendo que los contratos deberían ser equilibrados para las dos partes porque el inquilino tiene que tener sus derechos y sus obligaciones, y los propietarios deben de tener los pisos en buenas condiciones. La ley se cambia rápido, pero no se quiere hacer”.

DEBATE CON LOS SOCIOS

Tras la interesante exposición de Javier Caudillo, los socios preguntaron y debatieron sobre distintos temas sobre el sector inmobiliario en Huesca, las diferentes promociones urbanísticas que se están desarrollando en Huesca y los problemas que acusa el mercado.